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Informations immobilières et juridiques

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Financement immobilier 4 conseils pour boucler votre budget

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Vous avez un projet immobilier en vue, mais un crédit s'impose ! Pour ne pas être pris au dépourvu lors de votre rendez-vous avec la banque, il est indispensable de préparer votre plan de financement. Histoire de savoir ce qu'il est possible de lui demander et d'avoir des arguments lors de la négociation du prêt. Avec un peu de méthode, vous verrez que ce n'est finalement pas si compliqué.

1er conseil

Constituez votre apport

Un bon apport personnel est la clef de voûte d'un plan de financement réussi. Vos économies, une donation, un prêt familial, voire certains prêts aidés (prêt à taux 0 %, Prêt épargne logement, prêts accordés par la CAF...) pourront vous aider à le constituer. Plus la somme dont vous disposerez en propre avant le recours à l'emprunt sera conséquente, et meilleures seront les conditions consenties par la banque.
Si vous n'avez pas d'apport personnel, pas de panique ! Vous pourrez emprunter, mais les conditions seront moins avantageuses et votre banquier vous demandera plus de garanties. Il s'attachera, tout particulièrement, à l'analyse de la pérennité de vos revenus (ancienneté professionnelle, sécurité de votre emploi).

3 bonnes raisons de faire un plan de financement
Un plan de financement permet :
• d'évaluer l'épargne dont vous disposez (économies, produit de la vente de biens, don consenti par un proche...),
• d'estimer votre capacité de remboursement, avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier,
• d'anticiper sur l'évolution probable de vos ressources et de vos besoins.

2e conseil

Calculez votre budget

Rien ne sert de vous lancer dans un projet qui dépasse vos capacités financières. Vous risquez de ne pas pouvoir faire face et votre rêve peut vite virer au cauchemar. Pour bien calculer votre budget, commencez par dresser la liste de vos ressources régulières (salaires, revenus de placements…) en excluant d'office toute rentrée d'argent aléatoire ou épisodique (primes, prestations familiales...).
Ensuite, déduisez toutes vos dettes (crédit pour la voiture, achat de mobilier ou d'électroménager) et listez toutes les dépenses liées directement à votre projet immobilier : frais de notaire, droits de mutation, taxes en tout genre…
N'oubliez pas dans votre "inventaire" qu'un achat suppose un déménagement, de nouvelles assurances, le paiement de l'impôt foncier, des dépenses pour l'entretien ou d'éventuels travaux de votre habitation. En comparant, de façon objective, la colonne "recettes" à la colonne "dépenses", vous établirez ainsi le budget que vous pourrez consacrer à votre projet immobilier.
33 % maximum
Une fois votre budget établi, vous pourrez calculer votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire déterminer la part de budget que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit. L'idéal est de ne pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. Vous pourrez ainsi faire face à vos mensualités sans trop vous "priver" par ailleurs. Un conseil : basez-vous sur ce que vous gagnez aujourd'hui, cela vous évitera des fins de mois difficiles !

 

3e conseil

Trouvez votre banque

Le premier réflexe sera de vous adresser à votre banque. Mais rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence. Bien au contraire même. Car ce n'est pas forcément elle qui vous proposera le meilleur produit. Frapper aux portes d'autres établissements bancaires peut s'avérer payant !
À vous de prospecter et de trouver celle qui correspond le mieux à votre projet et à vos possibilités financières. N'hésitez pas à faire réaliser des simulations. Chiffres à l'appui, vous pourrez mieux appréhender les conséquences de telle ou telle option (par exemple, sur la durée de votre crédit). Et si vraiment aucun établissement bancaire ne trouve grâce à vos yeux, optez pour un courtier en crédit. Ce sera souvent une solution plus rapide et plus économique.

 

4e conseil

Choisissez le prêt qui vous convient

La première chose à faire sera de choisir entre taux fixe ou taux variable. C'est à vous de décider en fonction de votre "personnalité".
Si vous êtes du genre à préférer la sécurité et à vouloir savoir où vous allez, un prêt à taux fixe vous conviendra parfaitement. Avec lui, pas de surprise. Dès la signature du prêt, vous connaîtrez le taux applicable qui ne variera pas jusqu'à la fin du prêt.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux d'intérêt est revu périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour limiter les risques liés à la hausse des taux, privilégiez un prêt à taux variable "capé", qui ne pourra pas varier au-delà d'une certaine limite (généralement 1 à 3 %). Ainsi, si vous souscrivez un prêt à 2,8 % capé à 1 %, il ne pourra pas dépasser les 3,8 %. En revanche, il pourra redescendre si le marché entraîne une baisse des taux. Ensuite, une autre question va se poser : pour combien de temps envisagez-vous de vous engager ? La réponse dépendra essentiellement de votre apport personnel, du montant emprunté et de votre capacité de remboursement. L'avantage des prêts longs est d'avoir des mensualités plus faibles à emprunt égal. En contrepartie, en doublant la durée de l'emprunt, vous doublez également le coût total du crédit, c'est-à-dire l'ensemble des frais que vous allez supporter. Avant de faire votre choix, pesez donc le pour et le contre, et demandez des simulations vous permettant de comparer de façon objective.
Comparez
Une fois les différentes propositions de financement reçues, il convient de les étudier minutieusement. Pour faire votre choix, vous ne devrez pas uniquement tenir compte du taux d'intérêt proposé. Vous devrez comparer plusieurs autres éléments afin de connaître précisément le vrai coût de votre crédit (le TAEG ou Taux annuel effectif global) :

• les frais de dossier, variables d'un établissement à l'autre,
• les indemnités de remboursement anticipé. Si la réglementation les fixe à un maximum de 6 mois d'intérêt sur le montant remboursé sans dépasser 3 % du capital restant dû, il est possible de négocier une réduction voire leur suppression,
• l'assurance emprunteur. Il est important de vérifier le niveau de couverture et le coût,
• la durée de remboursement,
• la souplesse du prêt. Le contrat permet-il d'effectuer des modulations de remboursement en cas de difficultés financières passagères ou au contraire de rentrée d'argent inattendue.

Marie-christine Ménoire